Формула Кино Сити в Москва-Сити судится с Афимолл Сити из-за условий аренды

«Афимолл сити» – крупный торговый центр в «Москва-сити», его площадь – 282 100 кв. м. Это один из двух крупнейших активов AFI Development. Весь портфель компании, основной владелец которой – израильский бизнесмен Лев Леваев, оценивается в $1,2 млрд. В марте этого года AFI Development сообщила, что получила от кредитора, банка ВТБ, предупреждение: тот может потребовать досрочного исполнения кредитных обязательств в связи с ухудшением финансового положения заемщика. Но в сентябре стороны договорились о реструктуризации кредита на $600 млн.

Гендиректор «Формулы кино» Никита Щеголь сообщил «Ведомостям», что контракт с «Афимоллом» был заключен в 2008 г., с тех пор ставка аренды зафиксирована в валюте, сам кинотеатр открылся в центре в 2011 г. Прежде компании удавалось договариваться с торговым центром о приемлемых условиях контракта: «После сильной девальвации рубля мы зафиксировали в дополнительных соглашениях ежемесячный платеж в рублях, и он был меньше, чем мы бы платили по реальному курсу доллара». Летом очередная договоренность такого рода истекла, объяснил Щеголь, и «Афимолл» решил существенно увеличить платеж – теперь он превышает доходы кинотеатра, что делает этот бизнес нерентабельным: «Мы добиваемся изменения условий контракта через суд в связи с существенным изменением обстоятельств».

По словам Щеголя, какое-то время кинотеатр платил по старой ставке, но торговый центр не шел на компромиссы, сейчас «Формула кино» прекратила выплаты «Афимоллу». Представитель AFI Development заявил, что «Формула кино» не соблюдает условия договора и несколько месяцев назад перестала вносить арендную плату, по которой уже накопилась задолженность.

Поскольку кинотеатры относятся к якорным арендаторам и привлекают в торговые центры дополнительный трафик, обычно у них довольно мягкие условия аренды, говорит консультант по рынку недвижимости, попросивший об анонимности, но у «Формулы кино» в «Афимолле» изначально была очень высокая арендная ставка в валюте и, скорее всего, сейчас она в разы выше ставок других кинотеатров в новых торговых центрах. По его словам, судебных прецедентов, когда арендодатель через суд требует изменения условий аренды, не так много. Самый известный из них – иск «Вымпелкома» к своему арендодателю. В мае 2015 г. «Вымпелком» подал к «Тизприбору» иск в Арбитражный суд Москвы с требованием пересмотреть условия договора аренды этажей в бизнес-центре Hermitage Plaza. Арендная ставка у оператора была зафиксирована в долларах, оператор потребовал ее пересчитать, сославшись на существенное изменение обстоятельств для оператора, прежде всего девальвацию рубля. Суд первой инстанции иск сотового оператора частично удовлетворил, апелляционная инстанция отменила. В итоге стороны пришли к мировому соглашению.