Интересные факты о небоскребах

Эксплуатация высоток имеет массу особенностей. Например, по части инженерной инфраструктуры. Высотное здание требует километров всевозможных труб: водо- и теплоснабжения, кондиционирования и пр. А это колоссальное количество запорной арматуры. Как следствие — риск протечек, мелких и крупных неисправностей возрастает в разы.

Стараясь их уменьшить, эксплуатационники выходят из положения по-разному. Например, делают так называемые отсечки на каждом этаже, без применения запорных клапанов. На некоторых высотных объектах запорная арматура вообще отсутствует, и при аварии приходится сливать воду с большого «неотсекаемого» участка.

— Другая проблема — лифты. В высотках, как правило, масса претензий к лифтовому обслуживанию, — рассказывает директор департамента управления недвижимостью и эксплуатации компании JLL Ольга Зорина. — В это трудно поверить, но выход из строя хотя бы одного высотного лифта из 30 оборачивается настоящим коллапсом!

Решения тут могут быть разными. Некоторые управляющие компании пытаются выработать удобные для всех алгоритмы работы лифтов. Кто-то улучшает логистику, разводя потоки сотрудников, работающих на разных этажах высотного здания.

Замечено: там, где помещение арендуют крупные организации, берущие в аренду сразу десятки этажей, увеличивается межэтажная эксплуатация лифтового хозяйства. В итоге растет время ожидания лифта на первом этаже.

Но не все так плохо. Специализированные СМИ полнятся слухами о чудо-лифте, который будет презентован уже летом этого года. Компания-разработчик заявляет, что такой лифт будет перемещаться не только вверх и вниз, но и горизонтально. Предполагается, что это откроет абсолютно новые возможности для архитекторов и проектировщиков высотных зданий.

Помочь с комфортабельным трафиком могли бы и двухпалубные лифты, которые, кстати, были изобретены еще в 30-х годах прошлого века. Расстояние между кабинами такого лифта равняется расстоянию между этажами: такое расположение обеспечивает вход и выход одновременно на двух этажах.

Архитектор Филипп Никандров на недавнем форуме по высотному строительству 100+ Forum Russia упомянул о поистине революционной разработке одной из инженерных компаний, которая позволяет эксплуатировать две независимые кабины лифта в одной вертикальной шахте. Такой лифт будет управляться с помощью сложной интеллектуальной системы.

Стоит ли говорить, что эта новинка позволит значительно увеличить производительность лифтового транспорта.

О турбулентности и сквозняках

У высотного здания своя «физиология». Из-за сильнейших ветровых нагрузок оно колеблется, как стебель цветка или ствол дерева.

Повышенное давление ветра приводит к необычным физическим эффектам. Сильные ветровые потоки стопорят автоматические двери с револьверными механизмами. Из-за тяги, возникающей в шахте лифта, двери лифтов зачастую просто-напросто не закрываются: не могут перебороть давление ветровой стихии.

А в зоне reception поселяются хронические сквозняки, Чтобы как-то их купировать, здесь устанавливаются канальные вентиляторы, призванные «гасить» ветровую нагрузку. Но и они не всегда спасают.

Что уж говорить о турбулентности, которая появляется снаружи здания!

— Мы пытались нанять на работу парковщика, но тот выдерживал от силы два-три дня, — продолжает Ольга Зорина. — Сквозняки на входе, в самом деле, нешуточные.

Кстати, специалисты советуют обратить внимание на зарубежный опыт. Например, вход в знаменитый Empire State Building оснащен специальной системой шлюзования: с ее помощью давление внутри и снаружи выравнивается, и сквозняки сводятся на нет.

Без давки на выходе

Эффект высотки — это, по сути, эффект печной трубы. Из-за повышенной тяги здесь очень быстро распространяется огонь.

И поэтому особое значение приобретает толковый план эвакуации в случае пожара. Эвакуационные пути и их огнестойкость должны быть рассчитаны так, чтобы люди даже с верхних этажей успели переместиться в безопасную зону.

Многие арендодатели регулярно проводят учения, отрабатывая, куда, как и с какой скоростью двигаться в случае ЧП. После сигнала «пожар» последняя зона оповещается только через 14 минут, чтобы не было давки на выходе.

Кроме того, в некоторых высотках предусмотрены специальные огнестойкие комнаты, где люди могут переждать какое-то время до прибытия спасателей.

BIM на службе управления

Огромное количество самых разных систем, которые надо контролировать, сделало целесообразным управление высоткой с помощью BIM — технологий информационного моделирования.

— Существование информационной модели значительно повышает эффективность управления зданием, — убежден директор по развитию компании «Айбим» Кирилл Войтюк. — Объем информации, который надо переработать, настоятельно требует информатизации всех процессов.

По словам специалиста, с помощью информационной модели можно произвести, например, перерасчет полезной площади. Или рассчитать целесообразность применения тех или иных фасадных систем, причем не только с инженерной точки зрения, но и с точки зрения функционала.

С основными сложностями BIM-менеджер сталкивается в начале строительства, когда нужно создать колоссальную информационную базу и наполнить ее детальной информацией об объекте. Но если все сделано правильно, то на стройку вместо грузовика с документацией отправится… компактная электронная модель со всеми данными, описывающими объект.

Правда, по поводу применения BIM на этапе эксплуатации звучат и скептические голоса. Стоимость системы не всегда окупается во вновь построенном здании. В Сколково, например, цена оцифровки одного из зданий оказалась несопоставима с экономическим эффектом, который эта оцифровка дала: по результатам обсчета система порекомендовала уволить двух техников, вот и весь эффект.

Высотки манят не крутизной, а удобствами

Между тем, сотрудники «продвинутых» управляющих компаний, в чьем портфеле есть высотные здания, полны оптимизма и считают, что профессионализм помогает справляться со многими проблемами.

В наше время высотки стали таким же востребованным типом офисной недвижимости, как и обычные центры.

— Сегодня нужно думать не о том, как привлечь арендатора в высотку, а о том, чем это лучше сделать, — считает директор по аренде управления недвижимости компании «Миллхаус» Елена Малиновская. — Предпочтения арендаторов изменились.

Когда высотки только появились, они манили, в первую очередь, престижностью. Иметь офис в высотке — это был элемент некой крутизны. Сегодня арендатор обращает внимание на наличие определенных «фишек». В высотных офисных центрах появляются комнаты для снятия стресса, бизнес-лаунжи, офисы клубного типа. Улучшается качество инфраструктуры.

В некоторых небоскребах, по словам генерального управляющего МФК «Город столиц» компании Capital Group Натальи Пилютиной, есть буквально все: от кафе, ресторана, бассейна, фитнес-клуба до гостиницы, аптеки, химчистки, имеется полная консьерж-поддержка, услуги  бронирования такси и т.д.

Примечание редакции Москва-Сити Онлайн: подобная инфраструктура есть и в других небоскребах Москва-Сити. До соседних башен можно дойти за 5-10 минут, в большинстве случаев не выходя на улицу.

Так что арендатор при желании может полноценно существовать в высотке, неделями не выходя наружу! Именно поэтому хозяева самых «успешных» зданий, даже несмотря на кризис, не почувствовали особого оттока арендаторов.

Кстати, у риэлторов, занимающихся сдачей в аренду офисов в высотках, выработались свои стратегии привлечения клиента. Основных стратегий три: поиск «якорного» арендатора, который привлечет в здание остальных; деление здания на мелкие площадки и сдача их в аренду; а также предложение купить башню целиком. Кстати, в свое время таким образом на рынке были «реализованы» четыре башни.

А вот с покупкой квартир в высотках под жилье дела, надо признать, обстоят не так блестяще. У людей пока нет ярко выраженного желания купить квартиру именно в высотном доме. Спрос надо формировать. Такая мысль прозвучала и на недавней конференции по эксплуатации высоток.

Высотное строительство сегодня, таковы уж реалии, не является способом быстрого возврата денег. Поэтому бурное развитие небоскребов как жилого сегмента — это все-таки дело будущего. Впрочем, надеемся, не очень отдаленного.

Источник:  http://www.rcmm.ru/, с комментарием редакции Москва-Сити Онлайн
Добавлено: Вячеслав Багмут, специально для Moscow-City.Online